월세 계약은 잘못하면 보증금을 날리거나 사기를 당할 수 있다. 빠르게 계약하라는 압박에 휩쓸려 서두르다가 낭패를 보는 경우가 많다. 월세 계약 전 반드시 확인해야 할 항목을 단계별로 정리했다.
계약 전 등기부등본 확인
월세 계약 전 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 열람이다. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 700원에 발급받을 수 있다. 확인해야 할 항목은 ▲ 소유자가 집주인 본인인지 ▲ 근저당권·가압류·압류가 있는지 ▲ 전세권·선순위 임차인이 있는지다. 특히 근저당 설정 금액과 보증금을 합산했을 때 집 시세의 70~80%를 넘으면 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있다.
전입신고와 확정일자 – 보증금 보호 핵심
이사한 날 당일 전입신고와 확정일자를 받는 것이 보증금을 지키는 핵심이다. 전입신고는 주민센터 방문이나 정부24(gov.kr)에서 온라인으로 할 수 있다. 확정일자는 주민센터·등기소·공증사무소에서 받는다. 전입신고와 확정일자를 갖추면 임차인은 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 생겨, 집이 경매에 넘어가도 등록된 순위에 따라 보증금을 돌려받을 수 있다. ▲ 전입신고 이전에 근저당이 설정되면 보증금 보호가 되지 않으므로 계약 당일 확인하고 이사하는 것이 원칙이다.
월세 계약서 특약 사항 작성 요령
계약서의 특약 사항은 분쟁이 생겼을 때 결정적인 역할을 한다. 구두로 합의한 내용은 반드시 계약서에 명시해야 한다. ▲ 도배·장판 교체 여부 ▲ 에어컨·보일러 고장 시 수리 책임 ▲ 계약 만료 전 퇴거 시 위약금 ▲ 반려동물 허용 여부 등은 분쟁이 자주 발생하는 항목이다. 이런 내용을 계약서에 명확히 적어두면 나중에 집주인과 갈등이 생겼을 때 증거가 된다.
| 서류 | 발급 방법 | 비용 |
|---|---|---|
| 등기부등본 | 대법원 인터넷등기소 | 700원 |
| 건축물대장 | 정부24 (온라인) | 무료 |
| 전입신고 | 주민센터 / 정부24 | 무료 |
| 확정일자 | 주민센터·등기소 | 600원 |
자주 묻는 질문 FAQ
Q. 집주인이 바뀌면 기존 월세 계약은 어떻게 되나?
A. 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인은 새 집주인에게도 임차권을 주장할 수 있다. 새 집주인은 기존 임대차 계약 조건을 승계해야 하므로 강제 퇴거는 불가능하다.
Q. 보증금이 적은 반전세도 전입신고가 필요한가?
A. 보증금이 있다면 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 한다. 소액 보증금이라도 집이 경매에 넘어가면 돌려받지 못할 수 있다. 소액임차인 최우선변제 제도는 일정 금액 이하 보증금에 대해 최우선 변제 권리를 부여한다.
Q. 공인중개사 없이 직거래로 계약해도 되나?
A. 가능하지만 위험 부담이 크다. 공인중개사는 계약 시 권리 관계를 확인하고 하자 발생 시 일부 책임을 진다. 직거래는 비용을 아낄 수 있지만 사기 피해 시 구제가 어렵다. 찾기쉬운 생활법령정보에서 임대차 관련 법률 정보를 확인할 수 있다.
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